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长租公寓2020:跑路、爆雷潮后 行业上演生死时速?


文章来源:(未知)  阅读次数:59  更新时间:(2020-12-28 02:15)


一反前两年的“高光”时刻,2020年的长租公寓行业无疑迎来了最冷的冬天。

破产、爆雷、跑路、监管···这几个词,几乎垄断了有关长租公寓板块的所有新闻。

这一年,先有蛋壳公寓纽交所上市后有行业第一股青客公寓和曾经的“行业老二”蛋壳公寓双双资金链断裂,而这中间还夹杂着友客、巢客、岚越等上海、杭州等地的小型长租公寓接连爆雷。

不过也有全国首个集体土地租赁住房项目正式运营、以及部分长租公寓疫情期间减免租金等利好,只不过在多个负面消息、尤其是下半年蛋壳公寓等事件的冲击下,这些消息的传播和影响力略显苍白。

爆雷潮上演 行业监管升级

在2020年新冠疫情和国际经济形势等因素的多重影响下,长租公寓行业综合成本急剧上升、空置率明显走高,资金链持续紧张,加速了长租公寓行业洗牌。

根据天眼查《房地产行业企业数据报告(2020)》,以工商登记为准,全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%,近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

其中,友客、巢客、城城找房、蛋壳公寓等大大小小的长租公寓平台,更是对银行、业主、租户等多方,产生了严重影响。

以蛋壳公寓为例,其全国范围内运营的40万间房屋,即使以平均50%的空置率和每套房2居的户型粗略估算,也仍然要影响80万的业主和租户;另外,除了业主和租户,蛋壳公寓爆雷事件还涉及微众银行、中国移动、中国联通、装修工、保洁工等多方。

目前使用租金贷的租户或将“解套”,留下年付的租户和业主之间“零和博弈”,而欠中国移动等运营商的费用、装修工、保洁人员以及蛋壳员工的工资,依然杳无音信。

随着长租公寓爆雷事件的发生,中央和地方陆续颁布了监管政策。

8月,杭州、西安等地相继发布加强对租赁企业的资金监管政策,对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督,规范住房租赁企业行为、防范住房租赁企业经营风险。

9月,中央发布《住房租赁条例》征求意见稿,住房租赁立法有了显著推进;地方层面开始整治市场秩序,上海、合肥、广州等地,均发布风险提示,北京发布租赁市场专项资金管理方法,为培育和发展住房租赁市场安排专项资金,加强和完善住房租赁信息、数据和管理等。

10月,政府支持和监管同步跟进。一方面,中央财政补贴资金逐步到账,各地政府相继出台租赁住房支持政策,包括资金专项支持、个税补贴;另一方面,北京、长沙、哈尔滨、西安等地进一步规范租赁市场,保障租赁各方权益。其中,西安全面推行网签与资金监管。

11月,十四五规划提出“租购并举,因城施策”,各地方结合自身情况,出台相关规划和监管措施。其中,青岛出台《青岛市城镇租赁住房发展规划(2020-2022年)》,西安、深圳等城市从企业信用评级、风险提示等方面入手,明确企业不得以“长租短付”等方式,恶意扰乱租赁价格。

寡头垄断 or 行业整合?

在长租公寓爆雷和各地监管收紧的同时,行业内也在进行着另一种暗流涌动,继2019年后,长租公寓企业间短期内又掀起了一波“并购热”。

7月初,安歆集团宣布战略并购易企租,进一步深耕蓝领公寓赛道。据了解,易企租主要从事企业员工宿舍外包、后勤保障等综合服务,以服务型宿舍外包的形式,长期与企业、院校合作。

7月底,“雷声不断”的青客国际集团有限公司发布公告称,公司将发行本金总额约达1亿美元的4年期可转换债券,同时将收购国内一家公寓资产。

此后的8月到11月,虽然长租公寓集中爆雷,但是仍然有企业在“爆雷”危机尚未解决之时,继续其收割市场的步伐。

11月26日,安歆集团宣布完成与新起点公寓;11月30日,自如正式宣布并购贝客青年精品公寓,并购完成后,自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等城市运营五十余个集中式公寓项目。

而在收购贝客公寓之前,有多家媒体曝出相关部门约谈自如、我爱我家接盘蛋壳公寓事件,但截至目前,“接盘”事件没有任何进展,自如方面没作公开回应,而我爱我家相关人员则曾表示“未接到相关通知”。

有业内人士表示,自如和我爱我家等企业不愿意接盘也可以理解,毕竟蛋壳公寓跑马圈地之后的结果是一地鸡毛,“长收短付”、“高收低租”的疯狂扩张之后,如今蛋壳公寓留下的是三年来累计超60亿元的巨额亏损,以及租户与业主等多方面的矛盾。

但是在蛋壳公寓业主和租户之间矛盾尚未解决之时,自如推出了“暖冬计划”。该计划针对蛋壳公寓的业主和租户开展专项扶持。具体内容包括,业主和租户在与蛋壳公寓解约后,可选择与自如重新签约。租户未来一年内按原价可在当前房屋继续居住,并最高减免一个月房租。业主将房屋委托给自如后,自如免收业主未来一年的托管服务费,并照常提供相关服务。

对此,诸葛找房高级分析师陈霄表示,自如在这个时间段推出“暖冬计划”,市场未必会买账。蛋壳公寓带来的阴霾尚未消散,很多业主和租户对长租公寓机构的信任也未恢复,短期内难以接受类似的长租公寓机构,担心重蹈覆辙。

也有不少蛋壳公寓的租户认为,自如推出的“暖冬计划”看似体谅业主和租户,但免收业主未来一年托管服务费,只会让业主更加着急“清租客”、收回房子,进一步激化二者之间的矛盾;并且这种做法最大的受益者还是自如,毕竟不需要大幅度装修改造、且能够直接掌握房东和租户信息,有利于其短期内进一步扩大市占率。

爆雷与收并购同时进行,行业整合成为长租公寓市场现状。截止到目前,长租公寓市场上主要有三大派系,分别是:

第一种是以万科、龙湖、旭辉为代表的房地产开发商群体。他们主要以重资产的模式,分别打造了泊寓、冠寓和领寓三大集中式公寓品牌,从建设开发到服务运营,进行全链条的跟进;

第二种是以自如、相寓为代表的长租公寓运营商平台。他们主要是利用市场上的存量房源,掌握房东和租户的信息、进行资源对接和匹配。此种偏轻资产运营的模式,主要在于成本低,赚取的是房租差价等利润;

第三种则是以如家、华住集团为代表的酒店企业,以酒店资源切入长租公寓赛道。

重资产模式的弊病就在于资金周转率和回报率低,与传统的卖房模式比,房地产开发商往往在长租公寓领域的投资往往非常小。

龙湖集团投资者关系负责人施磊曾表示,长租公寓很难做,龙湖在长租公寓投入资金不多,80%属于轻资产,属于包租的模式;

更直接的是,疫情影响和“三条红线”等融资新规之下,部分房企已经开始剥离长租公寓业务,其中招商蛇口就转让了旗下的招盛阁置业管理公司100%的股权,而该公司的经营项目则主要是自有物业租赁和物业管理。

酒店运营企业,由于酒店资源本身数量有限,未来的市占率也自然受限;

有业内人士指出,如果长租公寓平台公司能稳健经营,未来仍然会是租赁市场的主力。其中,陈霄就提到,背靠链家的自如,无论在规模还是资源上都更具优势,资金上相对稳定性更高。蛋壳公寓倒下后,自如将在长租公寓市场占据垄断地位。

但是乐乎公寓集团创始人CEO罗意认为,“二房东”模式会存在,但是不会成为主流,并且接下来仍会遇到挑战。基于每年6-8个点增长的美好想象来收房子、获取收益剪刀差是行不通的,因为经济下行的时候“二房东”模式底租很高,再加之刚性成本,下游收益往往不及预期,这也是很多长租公寓企业没能“活下去”的原因。

罗意表示,未来包租不会规模化存在,房子会回到业主手上,房东直接和房客签约,但是由专业机构居中提供专业运营服务,真正的房东不会在居住体验下工夫,未来无非中介机构需要新的品类,从事居间服务,而不是做“房屋银行”赚差价。

中国建筑装饰协会租赁产业分会副秘书长、全寓联发起人米映超表示,目前行业内有“国家队”、“房企开发商”、“酒店系”、“中介系”、“二房东”模式。随着国家住房租赁政策出台和落地,行业将更加健康的发展,房地产租赁用地占比提升,国有租赁公司增加,集中式公寓更适用于资产持有型重资产结合轻资产运营的资管分离模式;而“二房东”模式会有新的房东和租客“直租”关系,原有公寓租赁企业会以第三方服务的模式出现。

危中有机 未来可期

回过头来,2020年对于长租公寓来说,绝对不平凡的一年。

这一年有多家长租公寓企业倒闭、爆雷,有众多租户被割“韭菜”,当然也有行业内并购整合,国家对长租公寓行业的监管和鼓励。

对于长租公寓未来的发展前景,站在不同立场、来自不同领域的人,都分享了自己的看法。

乐乎公寓集团创始人CEO 罗意

租客和长租公寓企业之间的关系不会是对立,国家应该加大的力度保护租客,让他们在一个房子里面可以安心住三五年,这样房子就不仅仅是具有使用价值,还具有资产属性,长租公寓企业也更能下决心做好产品与服务。

住建部拿出资金奖补贴住房租赁行业,在一二线等城市推进住房租赁长期发展是既定目标,这点毋庸置疑,而且有越来越多的优质从业者进入到长租公寓行业。未来会有在去杠杆的大环境下,效率会成为租赁行业未来五年的重点之一,以前我们都关注规模,未来行业要求我们更多关注效率。

中国建筑装饰协会租赁产业分会副秘书长、全寓联发起人 米映超

长租公寓企业在2020年无疑面临“能力大考”,但是如果疫情不反复,2021年租赁市场有望得到恢复。

对于长租公寓行业的融资问题,住建部《住房租赁条例》征求意见稿中,明确了本着风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务,支持发展REITs,支持住房租赁企业发行企业债券等融等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。

当然随着市场回暖、相关秩序的优化,以及融资利好的推出,长租公寓企业也要进一步规范资金使用制度,审查自身合规性,做好“以出定收”的成本管理,精细化运营保持稳定健康的现金流。

诸葛找房高级分析师 陈霄

长租公寓野蛮激进扩张的模式已经行不通,国家和地方已经在资金、信用体系等多个层面进行监管。未来长租公寓机构必将走向精细化运营道路,对机构的运营能力提出了更高的要求,长租公寓企业在服务水平和产品设计等方面都需要创新和提高,整个行业将向着更加精细化、规范化的方向发展。

北京金诉律师事务所主任 王玉臣

从长远来看,长租公寓其实还是前景很不错,国家现在也一直在鼓励房屋租赁的发展,很多年轻人也很需要这种服务。但是,长租公寓的监管也必须提上来,不论是长租公寓的自我管理、立法完善、还是监管部门的管理,要进行全方位的提高,否则暴雷还会时有发生。

1.公寓的自我管理必须提上去,不能为了扩张而无视经济规律。更不能通过一些不当的手段去占领市场,去忽悠租客;2.立法需要尽快提上去。长租公寓方面的立法相对滞后,在上位法的角度上还是有所缺失,也不够完善,需要进一步的完善和加强;3.相关监管部门的监督和执法必须要严格,要坚决杜绝挪用租金去做其它风险投资或者挪作它用。4.必须控制好租金贷,必须杜绝租金贷的滥用,做好租金贷的严格监管。

北漂租户王楠

今年疫情以来,发现合租真的有很多不便之处,室友们来自全国各地,而且存在共用卫生间等问题,对于防疫和健康来说,都存在影响。另外作为蛋壳年付租户,真的是太心累了,没想到这么大的上市公司也会爆雷,没时间跟房东扯皮,损失了近两万元,更加坚定自己买房的想法。

但是同时也相信,通过这次的爆雷,未来行业监管会更加健全,“我们这批人算是为后续的人试水了”,未来的“北漂”入住长租公寓会更加安心。

天津房东李女士

近几年内不会把房子租给自如或者其他长租公寓了,我可以通过自己把房子租出去,包括在58同城发广告、自己找人等方式。以这次租房为例,虽然我也找自如了,但是最后还是自己租出去的,而且自己租,我可以选择租客。作为房东,我不太看重租金的高低,而是看重租户的素质,感觉这种交易方式更靠谱。

今年是个“寒冬年”,很多人工资也会下调。今年房租低、房价下跌,主要是受疫情影响,我觉得这个时间不会持续特别久,未来房租还是会涨上去的。(*文章来源:中国企业报 青财经)

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